top of page
Search
  • Writer's pictureCMARTINEZPONS

Què és un contracte d’arres? Assegura la compravenda del teu habitatge

Updated: Mar 12, 2022

Vols vendre casa teva o estàs pensant a fer-ho? És un tràmit important que es pot allargar en el temps fins que es formalitza i que requereix fer cada pas amb seguretat jurídica completa. Per això és aconsellable que garanteixis que qualsevol pacte on arribis amb un possible comprador sigui el més fiable possible.


Avui et volem parlar d’una solució que garanteix l’interès de les dues parts davant de la compravenda d’un immoble: el contracte d’arres. És un document en què es veuen reflectits els aspectes que després formaran part del contracte de compravenda i que declara un interès real i seriós tant per part del venedor com per part del comprador. A continuació us expliquem què és i per a què serveix un contracte d’arres, quan i com es realitza, quines dades ha d’incloure, quins són els tipus de contracte d’arres diferents i, finalment, en què es diferencia d’un contracte de reserva.

  • Què és un contracte d’arres i per què serveix?

  • En quin moment de la compravenda de l’habitatge es fa el contracte d’arres?

  • Tipus diferents de contracte d’arres

  • Quines dades hi ha d’incloure: model de contracte d’arres

  • En què es diferencien un contracte d’arres i un contracte de reserva?

Què és un contracte d’arres i per què serveix?


El contracte d’arres en un contracte preparatori on s’inclouen les arres com a pacte accessori. Aquest acord entre venedor i comprador, que s’ha de fer abans de la signatura de la compravendapròpiament dita, assegura el compromís de fer la futura compravenda de la propietat. Amb aquest contracte el comprador lliura una quantitat a compte del preu, cosa que es defineix com a arres, i establint a més altres condicions a complir per ambdues parts. En altres paraules, és la garantia d’un interès veritable i sòlid per vendre i comprar un immoble. El venedor reserva l’immoble per al comprador, rebent aquesta quantitat de diners com a garantia. Si finalment no es finalitza la compravenda, aquestes seran les conseqüències:

  • Per al propietari: si rep una oferta millor i decideix no finalitzar la venda, haurà de tornar al que pretenia ser el comprador l’import de les arres preestablertes multiplicat per dos.

  • Per al comprador: si finalment decideix no comprar l’immoble, perdrà la suma de diners que hagi lliurat al venedor en concepte d’arres.



En quin moment de la compravenda de l’habitatge es fa el contracte d’arres?


Com hem esmentat anteriorment, el contracte d’arres es formalitza abans de la signatura de la compravenda de la propietat. No cal fer-lo en escriptura pública davant de notari: n’hi haurà prou amb reflectir per escrit les condicions de l’acord que les dues parts considerin més importants.


Tipus diferents de contracte d’arres

Hi ha tres tipus diferents de contracte d’arres: signar l’un o l’altre dependrà de l’objectiu que tinguin el propietari i el comprador respecte a la compravenda de l’habitatge.

  • Contracte d’arres penitencials: aquest contracte implica acceptar el lliurament de les arres com a reserva de l’immoble. La suma de diners, a més, servirà d’indemnització si una de les dues parts trenca el contracte. Si el contracte s’interromp a causa del comprador, aquest perdrà les arres. Si és pel venedor, aquest haurà de tornar les arres per duplicat.

  • Contracte d’arres confirmatòries: es lliuren les arres, però en aquest cas no funcionaran com a indemnització. Tot i això, es podran afegir unes clàusules que indiquin les penalitzacions en cas de trencament del contracte.

  • Contracte d’arres penal: així com el contracte d’arres penitencials, les arres serveixen com a indemnització si el contracte finalment no es formalitza. És el tipus de contracte més rígid de tots tres: no només es penalitzarà la part que trenca el contracte amb els diners de les arres sinó que, a més, si és el venedor el que trencarà el contracte, pot ser demandant pel comprador per assegurar la compra de l’immoble.

Quines dades hi ha d’incloure: model de contracte d’arres?

La informació que normalment ha de contenir aquest contracte és la següent:

  • Dades personals del propietari i del comprador: les dues parts hauran de facilitar-ne els noms complets, CIF o DNI.

  • Descripció de l’immoble: al contracte han d’aparèixer la ubicació de l’habitatge i les característiques tècniques de la propietat com, per exemple, els metres quadrats útils i construïts, el nombre d’habitacions, el nombre de banys, si hi ha traster o plaça de garatge, si té terrassa i si compta amb calefacció central.

  • Nota simple del Registre de la Propietat: cal incloure una nota simple del Registre de la Propietat per saber si l’habitatge té algun tipus de càrrega.

  • Preu final de la compravenda: cal indicar quin serà el preu final de la compravenda.

  • Forma de pagament: de quina manera es pagarà l’immoble.

  • Quantitat de diners de les arres: al contracte d’arres no existeix, per llei, una quantitat estipulada prèviament que el comprador hagi de deixar com a arres. Habitualment, el venedor demana un 10% del preu total de l’immoble.

  • Repartiment de les despeses: les dues parts hauran d’establir com repartir les despeses en comú de la compravenda de l’habitatge, com ara l’escriptura pública a la notaria o la inscripció al Registre de la Propietat.

  • Terminis: és aconsellable establir un termini màxim per signar davant de notari l’escriptura de la compravenda. També és important indicar la data de lliurament de les claus.

  • Data, signatura i adreces per a les notificacions: finalment, caldrà signar el contracte, afegint-hi la data de la signatura i indicant les adreces per a les notificacions.


En què es diferencien un contracte d’arres i un contracte de reserva?


Amb el contracte de reserva el comprador reserva, com indica la paraula, la vivenda a canvi de pagar un senyal. Aquest senyal no és una quantitat fixa: acostuma a rondar entre l’1% i el 5% del preu total de l’immoble. Sembla un tipus de contracte molt semblant al d’arres: la diferència principal entre tots dos és que mentre el contracte d’arres està àmpliament regulat pel que disposa el Codi civil, això no passa amb el contracte de reserva. Si hi ha un incompliment del contracte de reserva, la resolució del conflicte està subjecta a la interpretació del jutge que correspongui: amb el contracte d’arres, en canvi, hi ha més seguretat jurídica. El contracte d’arres ofereix més seguretat jurídica i més tranquil·litat a les dues parts.



4 views0 comments
bottom of page